Allt om Fastigheter

Posted On May 26, 2021

Vad är fastigheter?

Fastigheter är fast egendom som består av mark och förbättringar, som inkluderar byggnader, inventarier, vägar, strukturer och allmännyttiga system. Äganderätten ger en äganderätt till marken, förbättringar och naturresurser som mineraler, växter, djur, vatten etc.

Del 1: Fastigheter – Översikt Guide

Typer av fastigheter

Det finns flera typer av fastigheter, var och en med ett unikt syfte och nytta.

Huvudkategorierna är:

• Mark
• Bostads
• Kommersiell
• Industriell

För alla som vill förstå hur branschen fungerar och vad var och en av de stora kategorierna representerar, kommer förklaringarna nedan att vara en användbar guide.

#1 Mark

Mark är baslinjen för alla typer av fastigheter. Med mark avses vanligtvis obebyggd egendom och ledig mark. Utvecklare förvärvar mark och kombinerar den med andra fastigheter (kallas montering) och omarbetar den så att de kan öka tätheten och öka värdet på fastigheten.

#2 Bostäder

Bostadsfastigheter består av bostäder för individer, familjer eller grupper av människor. Detta är den vanligaste typen av dödsbo och är den tillgångsslag som de flesta känner till. Inom bostäder finns småhus, lägenheter, bostadsrätter, radhus och andra typer av boende.

#3 Kommersiell

Med kommersiell egendom avses mark och byggnader som används av företag för att bedriva sin verksamhet. Exempel är köpcentra, enskilda butiker, kontorsbyggnader, parkeringsplatser, vårdcentraler och hotell.

#4 Industriell

Industrifastigheter avser mark och byggnader som används av industriföretag för aktiviteter som fabriker, mekanisk produktion, forskning och utveckling, konstruktion, transport, logistik och lager.

Typer av fastigheter

Exempel på fastigheter

Nu när vi har beskrivit de fyra huvudkategorierna, låt oss utforska några specifika exempel på olika typer av fastigheter.

• Enfamiljsbostad – Vilket hem som helst designat för endast en familj
• Flerfamiljsbostad – Varje grupp av bostäder designade för mer än en familj
• Bifogad – Alla enheter som är anslutna till en annan (ej fristående)
• Lägenhet – En enskild enhet i en flerbostadsbyggnad. Gränserna för lägenheten definieras i allmänhet av en omkrets av låsta eller låsbara dörrar. Ses ofta i flervåningshus.
• Flerfamiljshus – Ses ofta i fristående byggnader med flera våningar, där varje våning är en separat lägenhet eller enhet.
• Condominium (Condo) – En byggnad med enskilda enheter som ägs av enskilda personer.
• Fristående hus – En fristående byggnad som inte ansluter till något annat (ett stereotypt “hem”)
• Portabelt hus – Hus som kan flyttas på en flakbil
• Husbil – Ett fordon på hjul som har en permanent bostad kopplad till sig
• Villa – En byggnad med bara ett rum och typiskt ett brant spetsigt tak
• Hydda – En bostad som vanligtvis är gjord av råvaror som bambu, lera och lera

Översikt över fastighetsbranschen

Låt oss utforska hur branschen fungerar och vilka de viktigaste jobben och karriärerna är. Fastighetsbranschen kan delas in i flera olika områden:

• Utveckling
• Försäljning och marknadsföring
• Mäkleri
• Fastighetsförvaltning
• Utlåning
• Professionella tjänster (juridik, redovisning, etc.)

Låt oss titta på vart och ett av dessa sex områden i branschen mer detaljerat.

---

Del 2: Fastighetsbranschen

Fastighetsbranschen kan delas upp i följande segment:

#1 Utveckling

Fastighetsutveckling är en process som innebär köp av råmark, omarbetning, uppförande och renovering av byggnader samt försäljning eller uthyrning av den färdiga produkten till slutanvändare. Utvecklare tjänar vinst genom att tillföra värde till marken (skapa byggnader eller förbättringar, omarbeta, etc.) och ta risken att finansiera ett projekt. Utvecklingsföretag skapar en ny produkt, som kan ses som den “primära marknaden” eller generering av nytt lager.

#2 Försäljning och marknadsföring

Försäljnings- och marknadsföringsföretag arbetar med utvecklare för att sälja de byggnader och enheter som de skapar. Dessa företag tjänar en provision för att skapa allt marknadsföringsmaterial och använda sina försäljningsagenter för att sälja inventeringen av färdiga enheter. Dessa företag fokuserar vanligtvis på nya enheter.

#3 Mäklare

En fastighetsmäklare är ett företag som anställer ett team av verkliga statliga agenter (fastighetsmäklare) som hjälper till att underlätta en transaktion mellan köpare och säljare av fastigheter. Deras uppgift är att representera endera parten och hjälpa dem att få till ett köp eller en försäljning med bästa möjliga villkor.

#4 Fastighetsförvaltning

Fastighetsförvaltningsföretag hjälper fastighetsägare att hyra ut enheterna i sina byggnader. Deras jobb innefattar att ta in hyra, visa enheter, åtgärda brister, utföra reparationer och hantera hyresgäster. De tar ut en avgift, vanligtvis en procentandel av hyran, av fastighetsägare.

#5 Fastighetsutlåning

Långivare spelar en stor roll i branschen eftersom praktiskt taget alla fastigheter och utvecklingar använder hävstång (skuld) för att finansiera sin verksamhet. Långivare kan inkludera banker, kreditföreningar, privata långivare och styra institutioner.

#6 Professionella tjänster

Det finns en mängd olika fastighetsmäklare som arbetar i branschen och hjälper till att få den att fungera. De vanligaste exemplen (andra än de som listas ovan) är revisorer, advokater, inredningsarkitekter, stagers, generalentreprenörer, byggnadsarbetare och hantverkare.

---

Del 3: Grundläggande tips för att investera i fastigheter

När du tänker på fastighetsinvesteringar är det första som förmodligen kommer att tänka på ditt hem. Naturligtvis har fastighetsinvesterare massor av andra alternativ när det gäller att välja investeringar, och de är inte alla fysiska egenskaper.

Fastigheter har blivit ett populärt investeringsinstrument under de senaste 50 åren eller så. Här är en titt på några av de ledande alternativen för enskilda investerare, tillsammans med skälen att investera.

Olika sätt att investera i fastigheter

• Fastigheter anses vara ett eget tillgångsslag och ett som åtminstone bör vara en del av en väldiversifierad portfölj.
• Ett av de viktigaste sätten som investerare kan tjäna pengar på fastigheter är att bli hyresvärd av en hyresfastighet.
• Utvecklare försöker köpa undervärderade fastigheter, fixa democh sälja det med vinst.
• Fastighetsinvesteringsfonder (REITs) tillhandahåller indirekt fastighetsexponering utan att behöva äga, driva eller finansiera fastigheter.

Hyresfastigheter

Om du investerar i hyresfastigheter blir du hyresvärd – så du måste överväga om du kommer att trivas i den rollen. Som hyresvärd kommer du att vara ansvarig för saker som att betala bolån, fastighetsskatter och försäkringar, underhålla fastigheten, hitta hyresgäster och hantera eventuella problem.

Om du inte anlitar en fastighetsförvaltare för att hantera detaljerna är det en praktisk investering att vara hyresvärd. Beroende på din situation kan det vara ett jobb dygnet runt att ta hand om fastigheten och hyresgästerna – och det är inte alltid trevligt. Väljer du dina fastigheter och hyresgäster med omsorg kan du dock minska risken för att få stora problem.

Ett sätt som hyresvärdar tjänar pengar på är genom att samla in hyra.2 Hur mycket hyra du kan ta ut beror på var hyran ligger. Ändå kan det vara svårt att bestämma den bästa hyran för om du tar för mycket kommer du att jaga bort hyresgäster, och om du tar för lite kommer du att lämna pengar på bordet. En vanlig strategi är att ta ut tillräckligt med hyra för att täcka utgifterna tills bolånet är betald, då merparten av hyran blir vinst.

Det andra primära sättet som hyresvärdar tjänar pengar på är genom uppskattning.3 Om din fastighet ökar i värde kan du kanske sälja den med vinst (när det är dags) eller låna mot eget kapital för att göra din nästa investering. Fastigheter tenderar att uppskattas, men det finns inga garantier.

Detta gäller särskilt under perioder av intensiv volatilitet på fastighetsmarknaden, inklusive senast under hela covid-19-pandemin. Under den tiden har medianpriserna på fastigheter i USA stigit med häpnadsväckande 17%. Den dramatiska tillväxten har fått många att undra om priserna beror på krasch.

Utveckling

Liksom daytraders som är ligor borta från köp-och-håll-investerare, är fastighetsutvecklare en helt annan ras än köp-och-hyra hyresvärdar. Utvecklare köper fastigheter med avsikten att behålla dem under en kort period – ibland inte mer än tre till fyra månader – och snabbt sälja dem med vinst.

Det finns två primära metoder för att utveckla en fastighet:

• Reparera och uppdatera. Med detta tillvägagångssätt köper du en fastighet som du tror kommer att öka i värde med vissa reparationer och uppdateringar. Helst slutför du arbetet så snabbt som möjligt och säljer sedan till ett pris som överstiger din totala investering (inklusive renoveringarna).
• Håll och sälj vidare. Den här typen av vändning fungerar annorlunda. Istället för att köpa en fastighet och fixa till den, köper du på en snabbt stigande marknad, håller i några månader och säljer sedan med vinst.

Med båda typerna av vändning löper du risken att du inte kommer att kunna lossa fastigheten till ett pris som ger vinst. Detta kan utgöra en utmaning eftersom simfötter i allmänhet inte har tillräckligt med kontanter för att betala bolån på fastigheter på lång sikt. Ändå kan vändning vara ett lukrativt sätt att investera i fastigheter om det görs på rätt sätt.

REITs

En fastighetsinvesteringsfond (REIT) skapas när ett företag (eller trust) bildas för att använda investerarnas pengar för att köpa, driva och sälja inkomstproducerande fastigheter. REITs köps och säljs på större börser, precis som aktier och börshandlade fonder (ETF).5

För att kvalificera sig som REIT måste företaget betala ut 90 % av sina skattepliktiga vinster i form av utdelningar till aktieägarna. Genom att göra detta undviker REITs att betala bolagsskatt, medan ett vanligt företag skulle beskattas för sina vinster och därmed äter på avkastningen som det skulle kunna dela ut till sina aktieägare.

Precis som vanliga utdelningsaktier är REITs lämpliga för investerare som vill ha regelbunden inkomst, även om de också erbjuder möjligheten till uppskattning. REITs investerar i en mängd olika fastigheter som gallerior (ungefär en fjärdedel av alla REITs är specialiserade på dessa), sjukvårdsinrättningar, bolån och kontorsbyggnader. I jämförelse med andra typer av fastighetsinvesteringar har REITs fördelen av att vara mycket likvida.

Fastighetsinvesteringsgrupper

Fastighetsinvesteringsgrupper (REIGs) är ungefär som små fonder för hyresfastigheter. Om du vill äga en hyresfastighet men inte vill ha besväret med att vara hyresvärd, kan en fastighetsinvesteringsgrupp vara lösningen för dig.

Ett företag kommer att köpa eller bygga en uppsättning byggnader, ofta lägenheter, och sedan tillåta investerare att köpa dem genom företaget och därmed gå med i gruppen. En enskild investerare kan äga en eller flera enheter av fristående bostadsyta. Men företaget som driver investeringsgruppen sköter alla enheter och sköter underhåll, annonsering och att hitta hyresgäster. I utbyte mot denna förvaltning tar företaget en procentandel av månadshyran.

Det finns flera versioner av investeringsgrupper. I standardversionen är hyresavtalet i investerarens namn, och alla enheter samlar en del av hyran för att skydda sig mot enstaka vakanser. Det betyder att du får tillräckligt för att betala bolånet även om din enhet är tom.

Kvaliteten på en investeringsgrupp beror helt på företaget som erbjuder den. I teorin är det ett säkert sätt att komma in i fastighetsinvesteringar, men grupper kan ta ut den typen av höga avgifter som hemsöker fondbranschen. Som med alla investeringar är forskning nyckeln.
Fastighetskommanditbolag

Ett fastighetskommanditbolag (RELP) liknar en fastighetsinvesteringsgrupp. Det är en enhet som bildats för att köpa och inneha en portfölj av fastigheter, eller ibland bara en fastighet. Men RELPs existerar i ett begränsat antal år.

En erfaren fastighetsförvaltare eller fastighetsutvecklingsfirma fungerar som generalpartner. Utomstående investerare eftersöks sedan för att tillhandahålla finansiering av fastighetsprojektet, i utbyte mot en del av ägandet som kommanditdelägare. Partnerna kan få periodiska utdelningar från inkomster som genereras av RELP:s fastigheter, men den verkliga vinsten kommer när fastigheterna säljs – med tur, med en betydande vinst – och RELP löses upp på vägen.

Fastighetsfonder

Fastighetsfonder investerar främst i REITs och fastighetsbolag. De ger möjlighet att få diversifierad exponering mot fastigheter med en relativt liten mängd kapital. Beroende på deras strategi och diversifieringsmål ger de investerare ett mycket bredare urval av tillgångar än vad som kan uppnås genom att köpa individuella REIT.

Liksom REITs är dessa fonder ganska likvida.7 En annan betydande fördel för privata investerare är den analytiska och forskningsinformation som fonden tillhandahåller. Detta kan inkludera detaljer om förvärvade tillgångar och ledningens perspektiv på lönsamheten och resultatet för specifika fastighetsinvesteringar och som en tillgångsklass. Mer spekulativa investerare kan investera i en familj av fastighetsfonder, taktiskt övervikta vissa fastighetstyper eller regioner för att maximera avkastningen.

Varför investera i fastigheter?

Fastigheter kan förbättra risk- och avkastningsprofilen för en investerares portfölj och erbjuda konkurrenskraftig riskjusterad avkastning. I allmänhet är fastighetsmarknaden en låg volatilitet, särskilt jämfört med aktier och obligationer.

Fastigheter är också attraktiva jämfört med mer traditionella inkomstkällor. Denna tillgångsklass handlas vanligtvis till en avkastningspremie till amerikanska statsobligationer och är särskilt attraktiv i en miljö där statskassan är låg.

Diversifiering och skydd

En annan fördel med att investera i fastigheter är dess diversifieringspotential. Fastigheter har en låg och i vissa fall negativ korrelation med andra större tillgångsslag – vilket innebär att när aktierna är nere är fastigheter ofta uppåt. Detta innebär att tillägg av fastigheter till en portfölj kan sänka dess volatilitet och ge en högre avkastning per riskenhet. Ju mer direkt fastighetsinvesteringen är, desto bättre är säkringen: Mindre direkta, börsnoterade fordon, såsom REITs, kommer att spegla den övergripande aktiemarknadens resultat.

Eftersom den stöds av tegel och murbruk, har direkt fastigheter också mindre principal-agent-konflikt, eller i vilken utsträckning investerarens intresse är beroende av integriteten och kompetensen hos förvaltare och gäldenärer. Även de mer indirekta investeringsformerna ger ett visst skydd. REITs, till exempel, kräver att en minsta procentandel av vinsten (90 %) betalas ut som utdelning.

Inflationssäkring

Inflationssäkringsförmågan hos fastigheter härrör från det positiva förhållandet mellan tillväxten i bruttonationalprodukten (BNP) och efterfrågan på fastigheter. När ekonomierna expanderar ökar efterfrågan på fastigheter hyrorna, vilket i sin tur leder till högre kapitalvärden. Därför tenderar fastigheter att upprätthålla kapitalets köpkraft genom att överföra en del av inflationstrycket på hyresgästerna och genom att införliva en del av inflationstrycket, i form av kapitaltillväxt.
Hävstångskraften

Med undantag för REITs, ger investeringar i fastigheter en investerare ett verktyg som inte är tillgängligt för aktiemarknadsinvesterare: hävstång. Hävstång innebär att använda skulder för att finansiera ett större köp än vad du har tillgängliga kontanter för. Om du vill köpa en aktie måste du betala hela värdet av aktien vid den tidpunkt då du lägger köpordern – om du inte köper med marginal. Och även då är andelen du kan låna fortfarande mycket mindre än med fastigheter, tack vare den där magiska finansieringsmetoden, bolånet.

De flesta konventionella bolån kräver en handpenning på 20 %.9 Men beroende på var du bor kan du hitta ett bolån som kräver så lite som 5 %. Det betyder att du kan kontrollera hela fastigheten och det egna kapitalet den innehar genom att bara betala en bråkdel av det totala värdet. Naturligtvis påverkar storleken på ditt bolån hur mycket ägande du faktiskt har i fastigheten, men du kontrollerar det så fort pappren undertecknas.

Detta är vad som uppmuntrar både fastighetsflipper och hyresvärdar. De kan ta en andra inteckning i sina hem och lägga handpenning på två eller tre andra fastigheter. Oavsett om de hyr ut dessa så att hyresgästerna betalar bolånet, eller de väntar på en möjlighet att sälja med vinst, så kontrollerar de dessa tillgångar, trots att de bara har betalat för en liten del av det totala värdet.

Hur kan jag lägga till fastigheter i min portfölj?

Förutom att köpa fastigheter direkt, kan vanliga investerare köpa REITs eller fonder som investerar i REITs. REITs är poolade investeringar som äger och/eller förvaltar fastigheter eller som äger deras bolån.

Varför anses fastigheter vara en inflationssäkring?

Bostadspriserna tenderar att stiga tillsammans med inflationen. Detta beror på att husbyggarnas kostnader stiger med inflationen, vilket måste föras över till köpare av nya bostäder.10 Även befintliga bostäder ökar dock med inflationen. Om du har ett bolån med fast ränta, när inflationen stiger, blir dina fasta månatliga betalningar faktiskt mer överkomliga. Dessutom, om du är en hyresvärd kan du höja hyran för att hålla jämna steg med inflationen.
Varför påverkas bostadspriserna av räntorna?

Eftersom fastigheter är en så stor och kostsam tillgång måste lån ofta tas för att finansiera köpet. På grund av detta gör räntehöjningar betalningar av bolån dyrare för nya lån (eller på befintliga lån med justerbar ränta som ARM). Detta kan avskräcka köpare, som måste ta hänsyn till kostnaden för att bära fastigheten månad till månad.

Slutsats:

Fastigheter kan vara en sund investering, och en som har potential att ge en stadig inkomst och bygga välstånd. Ändå är en nackdel med att investera i fastigheter illikviditet: den relativa svårigheten att omvandla en tillgång till kontanter och kontanter till en tillgång.

Till skillnad från en aktie- eller obligationstransaktion, som kan slutföras på några sekunder, kan en fastighetstransaktion ta månader att avsluta. Även med hjälp av en mäklare kan det vara några veckors arbete att helt enkelt hitta rätt motpart. Naturligtvis erbjuder REITs och fastighetsfonder bättre likviditet och marknadsprissättning. Men de kommer till priset av högre volatilitet och lägre diversifieringsfördelar, eftersom de har en mycket högre korrelation till den totala aktiemarknaden än direkta fastighetsinvesteringar.

Som med alla investeringar, håll dina förväntningar realistiska och se till att göra dina läxor och research innan du fattar några beslut.